ATATÜRK KÖŞESİ
Bugüne dek elde ettiğimiz başarı, ancak gelişme ve uygarlığa bir yol açmıştır. Bize ve bizden sonra gelenlere düşen görev, bu yol üzerinde tereddütsüz ilerlemektir."
Mustafa Kemal ATATÜRK

ÜÇÜNCÜ KISIM

Arazi Ve Arsa Düzenleme İşleri Ve Yapılarla İlgili Hükümler

Parsel Büyüklükleri

Madde 24 - İmar planı kapsamı içinde bu yönetmelik koşullarına göre yapılacak parsel ayırmalarında, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri; arazi meyli, yol durumu, mevcut yapılar vs. gibi çevrenin özellikleri ile bu parseller de yapılması mümkün olan yapıların ölçü ve gereksinimleri de göz önünde tutularak belediyece saptanır. Ancak bu saptama sırasında aşağıdaki ölçülerin altına inilmez.

Ruhsatlı yapılaşmanın başladığı adalarda yapılacak parsel düzenlemelerinde, mevcut teşekküller dikkate alınır.

Parsel Genişlikleri:

A- Konut ve ticaret bölgelerinde:

a) 1, 2, 3 katlı inşaata müsait yerlerde;

Bitişik nizamda : 6 m. den

Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + 6 m.den

Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafesi toplamı + 6 m.den

b) 4,5,6,7, 8, 9 katlı inşaata müsait yerlerde;

Bitişik nizamda : 12 m. den,

Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + 12 m.den,

Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı +12 m.den

c) 10 kat ve daha fazla katlı inşaata müsait yerlerde (H max. serbest ve yüksek yapılar dahil) ; 30 m. den,

B- Yalnız tek katlı dükkan yapılacak ticaret bölgelerinde : 5 m.den,

C- Küçük sanat bölgelerinde:

Bitişik nizamda :5 m. den,

Blok başlarında :Yan bahçe mesafesi + 5 m. den,

D- Sanayi bölgelerinde : 20 m.den ,

E- Kentsel çalışma alanı vs. konut dışı kullanım alanlarında: Yan bahçe mesafeleri + 10.00m .den, az olamaz.

Bu ölçülerin tespitinde, köşe başına rastlayan parsellerde, yol tarafındaki yan bahçe mesafesi yerine, o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.

Parsel Derinlikleri:

A- Konut ve ticaret bölgelerinde:

a) h: 18.80 m. nin altında kalan parsellerde ;

Ön bahçesiz nizamda: 18.00 m.den,

Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + 18.00 m.den,

b) h: 18.80 m. ve üzerindeki parsellerde ;

Ön bahçesiz nizamda: 10.00 m. + h/2. den,

Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + 10.00 mt. + h/2. den,

B- Yalnız tek katlı dükkan yapılacak ticaret bölgelerinde:

Ön bahçesiz nizamda: 5 m.den,

Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + 5 m.den,

C- Küçük sanat bölgelerinde : 5 m.den

D- Sanayi bölgelerinde : 50 m.den, az olamaz.

Parsel Alanları:

a) Konut ve ticaret bölgelerinde 10 kat ve daha fazla inşaat yapılacak yerlerde ( H max. Serbest olarak belirlenen ve yüksek yapı tarifine girmeyen alanlarda )

; 2000m2.den

b)Yüksek yapı tarifine giren yerlerde ; 3000 m2'den,

c) Sanayi bölgelerinde : 2000 m2den,

d) Kentsel çalışma alanlarında : 500 m2den, az olamaz.

Düzenleme Sahaları

Madde 25- Uygulama imar planı olan yerlerde, İmar Kanununun 18. maddesine ve “İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uygun olarak, teknik komisyon tarafından tespit edilir.

Düzenleme sahası, bir imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar planındaki gabarisinde ve imar mevzuatına uygun olarak teşekkül etmiş olması nedeniyle, kalan parsellerde ayırma ve birleştirme yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun parseller elde edilememesi halinde, teknik komisyon tarafından bu parselleri içerecek şekilde kısmi düzenleme sahaları tespit edilebilir.

Parselasyon planları sonucu oluşturulacak imar parsellerinin boyutları ve yapılaşma koşulları imar planı ve bu Yönetmelik hükümlerine göre civar yapılaşmalarda dikkate alınarak teknik komisyon tarafından yapı adasının tamamı etüt edilerek belirlenir ve daha sonraki tüm uygulamalarda teknik komisyon tarafından onaylanan ada etüdüne uyulur.

Parsel Birleştirme Ve Ayırma İşlemleri

Madde 26- Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerinin müracaatı üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla parsel birleştirme ve ayırma işlemleri yapılabilir.

Ayırma Ve Birleştirme İşlemlerinde İstisnalar;

a) Yeni parsel ihdas etmemek koşulu ile mevcut parsellerde daha olumlu koşullar oluşturulabilmesi amacıyla yapılacak parsel hududu düzeltmeleri şeklindeki birleştirme ve ayırma işlemleri bu Yönetmelikte sözü geçen minimum ayırma koşullarına tabi değildir.

b) Birden fazla yola yüzü bulunup da diğer bütün şartlar tahakkuk ettiği halde sadece sokak yüzleri bu Yönetmelikteki asgari cephe genişliği şartlarına uyulmadığından parçalara bölünmeyen parsellerden köşe başına tesadüf etmeyenlerinin belediyece ilgili mevzuat hükümlerinden faydalandırılarak başka bir hal tarzı bulunmadığı takdirde bina yapılması mümkün olan parçalara ayrılmasını sağlamak üzere cephe genişlikleri azaltılmamak kaydı ile ayrılmasına izin verilebilir.

c) İmar planlarına göre gabarileri farklı olan parsellerin birleştirilmesine izin verilmez. Ancak, bu yönetmeliğin 24. maddesinde belirtilen asgari parsel cephe ve derinlik ölçülerini geçmemek kaydıyla parsellerin birleştirilmelerine izin verilir. Bu durumda, teknik komisyon tarafından imar adası bütününde yapılacak çalışma sonucu belirlenecek ada ayırım çizgisine göre uygulama yapılır.

d) Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi maksadı ile yapılması gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ayırmalar, bu yönetmelikteki ayırma şartlarına tabi değildir.

e) Ayrı ayrı inşaat yapmaları mümkün olan parsellerin birleştirilmeleri halinde elde edilecek yeni inşaatın taban alanı ve katlar alanı , parsellerin birleştirme öncesi ayrı ayrı hakları olan inşaat taban alanları ve katlar alanı toplamını geçemez. Bu maddenin c bendinde tanımlanan istisnai durumlarda bu madde uygulanmaz.

f) Ayırma sonucu oluşan parsellerde yapılacak yapıların taban alanları toplamı, ayırmadan önceki parselin taban alanını geçemez. Ayrıca, inşaat cephesinin yönü değiştirilerek ayırma yapılamaz.

Köşe başı parseller ancak bina ön cephe hattının bulunduğu taraftaki parsel kenarının, ayırma koşullarını sağlaması halinde ayrılabilir. g) Uygulama sonucu oluşan artık parsellere geçici inşaat izni verilmez.

h) Ayırma suretiyle yola cephesi olmayan parsel ihdas edilemez. Yeni yol ihdası yapılarak bu yola cepheli parseller teşekkül ettirilemez.

Madde 27- Bahçe Mesafeleri:

A- Ön Bahçe Mesafeleri : Ön bahçe ve yol kenarlarına, yeşil sahaya ve otoparka rastlayan bahçe mesafeleri en az 5.00 m.dir. Ancak, yapılaşmanın başladığı adalarda ( ayrık yapı nizamı verilen adalar hariç ) aşağıdaki koşullara göre, aynı ada yüzündeki mevcut yapılar dikkate alınarak bahçe mesafeleri tayin edilecektir.

a) İkiz yapı nizamı verilen adalarda; parsellerden birinde mevcut bina var ise, ikizine verilecek bahçe mesafesinin tayininde mevcut yapı esas alınır.

b) Blok yapı nizamı verilen adalarda; aynı blok içindeki parsellerden herhangi birinde mevcut bina var ise, sadece bu bloktaki parsellerin bahçe mesafesinin tayininde mevcut binanın bahçesi esas alınır.

c) Bitişik yapı nizamı verilen adalarda; ada yüzünün %50'den fazlasının (sayı ve/veya taban alanı itibarıyla ) yürürlükteki imar planına göre gabarisinde ruhsatlı olarak teşekkül etmiş olması halinde, bahçe mesafesinin tayininde aynı gabarideki mevcut binalar esas alınır.

B- Yan Bahçe Mesafeleri : Yan bahçe mesafeleri (4 kata kadar 4 kat dahil) 3.00 m. olacaktır. Bundan yüksek katlı binalarda yan komşu mesafeleri 3 m.ye beher kat için 0.50 m. ilave edilmek suretiyle tespit olunur. Ancak, ahşap karkas yapılar için en az 5 m. mesafe bırakılması şarttır.

C- Arka Bahçe Mesafeleri : Arka bahçe mesafeleri H/2 dir. Bina yüksekliği olan H’nin tespiti bu Yönetmeliğin 30.maddesine göre yapılır.

Arka bahçe mesafeleri bir yola cephesi olan, iki yola cephesi olan (köşebaşı parselleri) ve 3 yola cephesi olan köşebaşı parsellerinde de uygulanır.

Serbest yapı nizamında binalar arası toplam mesafe yüksek blok’un H/2’sinden az olamaz.

Hiçbir yerde 3.00 m. den az olmamak koşulu ile, yapılaşmanın başladığı adalarda (ayrık yapı nizamı verilen adalar hariç) aşağıdaki koşullara göre, aynı ada yüzündeki mevcut yapılar dikkate alınarak arka bahçe mesafesi tayin edilecektir.

a) İkiz yapı nizamı verilen adalarda; parsellerden birinde mevcut bina var ise, ikizine verilecek arka bahçe mesafesinin tayininde mevcut yapı esas alınır.

b) Blok yapı nizamı verilen adalarda; aynı blok içindeki parsellerden herhangi birinde mevcut bina var ise, sadece bu bloktaki parsellerin arka bahçe mesafesinin tayininde mevcut binanın arka bahçesi esas alınır.

c) Bitişik yapı nizamı verilen adalarda; ada yüzünün %50'den fazlasının (sayı ve/veya taban alanı itibarıyla) yürürlükteki imar planına göre gabarisinde ruhsatlı olarak teşekkül etmiş olması halinde, arka bahçelerin tayininde aynı gabarideki mevcut binalar esas alınır.

Bina Derinlikleri

Madde 28 - Bina derinlikleri; hiçbir yerde 22.00 m.yi geçmemek ve arka bahçe mesafesi H/2 nin altına düşmemek kaydıyla, imar planı koşulları da dikkate alınarak hesaplanır.

A- Mevcut yapılaşmanın başladığı adalarda (ayrık yapı nizamı verilen adalar hariç) hiçbir yerde arka komşu sınırına 3.00 m.den fazla yaklaşmamak ve max. 22.00 m.yi geçmemek şartı ile aşağıdaki koşullara göre aynı ada yüzündeki mevcut yapılaşma dikkate alınarak hesaplanır.

a) İkiz yapı nizamı verilen adalarda; parsellerden birinde mevcut bina var ise, ikizine verilecek bina derinliğinin tayininde mevcut yapı esas alınır.

b) Blok yapı nizamı verilen adalarda; aynı blok içindeki parsellerden herhangi birinde mevcut bina var ise, sadece bu bloktaki parsellerin bina derinliklerinin tayininde mevcut binanın bina derinliği esas alınır.

c) Bitişik yapı nizamı verilen adalarda; adanın %50'den fazlasının (sayı ve/veya taban alanı itibarıyla) yürürlükteki imar planına göre gabarisinde ruhsatlı olarak teşekkül etmiş olması halinde, bina derinliklerinin tayininde aynı gabarideki mevcut binalar esas alınır.

B- Ayrıca;

a) Bitişik yapı nizamı verilen adalarda; köşe başına rastlayan parsellerde yapı derinliği parselin yüz aldığı yollar üzerindeki komşu parsellere verilecek derinliklere göre belirlenir. Yapı adasında bu yollara verilen derinliklerin ada köşesindeki parsellerin ada içi boşluğu ile irtibatını kesecek ölçüde olmaması halinde, bina derinliği 30 m. yi aşmamak kaydıyla bu parsellere nizami aydınlıkla parsel tamamına yapı izni verilebilir.

b) Köşe başından başka iki yola cephesi bulunan ve varsa ön, arka bahçe mesafeleri çıktıktan sonraki ortalama derinliği 30.00 m.den az olan parsellerde bu derinliğe kadar yapı yapılabilir. Toplam kitle derinliği 30. m. yi aşmamak komşu binalarla uyum sağlamak, arka bahçeleri bütünleştirecek şekilde parselde iki kitle düzenlemeye belediyesi yetkilidir.

c) Her türlü bölgede derinliği az olan parsellerde 3.00 m. arka bahçe mesafesi bırakıldığında bina derinliğinin 10.00 m. altına düşmesi halinde arka bahçe mesafesini 1.00 m. ye kadar azaltmaya belediyesi yetkilidir.

d) Ayrık nizamda ve yapı emsali verilmemiş adalarda; bahçe mesafesi içinde kalmak koşulu ile yapı boyutları 22.00 x 30.00 m.yi aşamaz.

Bina Cepheleri

Madde 29- Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde yapılacak yapıların max. bina cephesi (30.00) m.dir. Ayrık ve ikiz yapı nizamına tabi olan yerlerde, daha uygun çözüm yolları bulmak maksadı ile birkaç dar parseli birlikte mütalaa ederek o yer için tespit edilen yapı karakterine uyacak bir tertipten uzaklaşmamak kaydıyla, bina cepheleri toplamı ( 30.00 ) m.yi geçmeyen ikili veya üçlü bloklar teşkil etmeye belediyesi yetkilidir.

Bina Yükseklikleri

Madde 30- imar planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine tahvilleri aşağıdaki şekilde tespit edilir.

1 katlı binaların yüksekliği maks. 3.80 m.

2 katlı binaların yüksekliği maks. 6.80 m.

3 katlı binaların yüksekliği maks. 9.80 m.

4 katlı binaların yüksekliği maks.12.80 m.

5 katlı binaların yüksekliği maks.15.80 m.

6 katlı binaların yüksekliği maks. 18.80 m.

7 katlı binaların yüksekliği maks. 21.80 m.

8 katlı binaların yüksekliği maks.24.80 m.

9 katlı binaların yüksekliği maks.27.80 m.

10 katlı binaların yüksekliği maks. 30.80 m.

Yeni yapılacak binalarda; tayin edilmiş ise imar planlarındaki şartlara aksi halde bu Yönetmelikte gösterilen yüksekliğe veya kat adedine uyulması mecburidir.

Belirlenen gabari içinde kalmak şartıyla iç yükseklikleri arttırarak daha az adette kat yapılabilir.

Ayrıca; yapı emsali verilmemiş adalarda, İmar Kanunu, imar planı ve bu Yönetmeliğe göre çok katlı yapı yapılması mümkün olan parsellerde, sahibinin talebi halinde, encümence uygun görülecek muvakkat bir zaman için yüksekliği 6.80 m.yi ve 2 katı geçmeyen yapı ve tesislere tespit edilen kitle nizamına uygun olmak koşulu ile encümence izin verilebilir.

Geçici İnşaatlar

Madde 31- İmar planlarında gelişme alanı olarak belirlenmiş yerlerde muvakkat inşaat izni verilmez. Ancak meskun alanlarda, İmar Kanununun 33. maddesinde tanımlanan yerlerdeki arsalar imar uygulaması yapılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur. Bu gibi yerlerden 5 yıllık imar programına dahil bulunmayanlarında;

Yüksekliği tabii zeminden 6.50 m.yi geçmemek,

Bodrum katlarda dahil olmak üzere toplam kat adedi 2’yi ve toplam yapı alanı (brüt inşaat alanı), 250 m2.yi aşmamak,

Mevcut ve gelecekteki yol güzergahları üzerinde olmamak, koşulları ile imar planı tatbikatına kadar, sahiplerinin isteği üzerine belediye encümenince muvakkat yapı yapılmasına izin verilir.

Bu yapının imar planına göre bulunduğu bölgenin özellikleri ve imar müdürlüğünün önerisi göz önüne alınarak hangi amaç için yapılıp kullanılabileceği belediye encümenince saptanır. Mülk sahibi bu amacın dışına çıkamaz.

Bir parselde birden fazla muvakkat yapıya izin verilmesi halinde bu yapıların inşaat alanları toplamı 250 m2den ve yükseklikleri 6.50 m.den fazla olamaz.

Muvakkat inşaat izni verilecek yapının; bahçe mesafeleri , bina derinliği ve boyutları ile max. 250 m2 aşmamak üzere yapı alanı, imar planındaki yapılaşma koşulları ve bu Yönetmelik hükümleri dikkate alınarak belediyesince belirlenir.

Mevcut kaçak yapıya geçici inşaat izni verilmez ve geçici inşaat izni verilen yapılarda esaslı tamir ve tadil izni verilmez. Geçici inşaat izni bir defaya mahsus verilir. 10 yıllık süre sonunda sahibi tarafından kaldırılmayan yapıların kaldırılması için duyuru yapılarak 10 günden az, 30 günden fazla olmamak üzere süre verilir. Süre sonunda kaldırılmayan yapılar ilgili belediyesince kaldırılır ve yıkım masrafı %20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.

Kapanan Yol Ve Sokaklar

Madde 32- İmar planına göre kapanan yol veya çıkmaz sokaklar üzerinde veya çıkışı bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ayrılamaz. Bu gibi yerler, İmar Kanununun ilgili hükümleri uygulanmadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilmediği takdirde bu hükümler uygulanıncaya kadar veya kamulaştırılıncaya kadar, sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam edilir.

Bu gibi arsalarda 5 yıllık programa dahil olmayan ve bu yönetmelik hüküm ve ölçülerine göre bina yapılmasına müsait bulunanlarında 31. maddede belirtilen ölçülerde muvakkat inşaat izni verilebilir.

Taşkın, Heyelan Sahaları

Madde 33 - Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasak edilen alanlar ayrılamaz. Bu gibi yerlerde arazinin takviyesine matuf tesislerden başka yapı yapılamaz.

İmar planlarında yukarıdaki sebeplerle " ağaçlandırılacak alan” olarak gösterilen alanlarda da aynı esaslara uyulur.

İskan Dışı Alanlar

Madde 34 – Çevre düzeni planı ve/veya imar planlarında hiçbir kullanım kararı getirilmemiş veya bu planların onama sınırları dışında kalan iskan dışı alanlarda aşağıdaki hükümler uygulanır.

a) İskan dışı alanlarda yapılacak parsel ayırmalarından sonra elde edilecek her parsel (5.000) m2.den küçük olamaz. Bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ayırmadan sonra en az (25.00) m. cephesi bulunması zorunludur. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ayırma işlemi yapılamaz.

b) İskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı %5 ten fazla olmamak ve toplam inşaat alanı hiçbir koşulda (250) m2. yi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği h=6.50 m. yi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ veya sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.

Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m. den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait toplam inşaat alanı, parsel yüzölçümünün % 40’ını ve yapı yüksekliği h=6.50 m.yi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de toplam inşaat alanı, parsel yüzölçümünün (0.40) dan fazla olamaz.

Beton temel ve çelik çatılı seralar yapı yaklaşma mesafelerine uyulmak şartı ile inşaat alanı katsayısına tabi değildir.

Beton temel ve çelik çatı dışındaki basit örtü mahiyetindeki seralar ise yukarıda belirtilen çekme mesafeleri ve inşaat alanı kat sayısına tabi değildir.

Ayrıca bu tesisler hakkında Tarım Orman ve Köy İşleri Bakanlığı ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların taşra teşkilatlarının uygun görüşünün alınması ve başka bir amaçla kullanılmayacağı hususunda tesis sahiplerince ilgili idareye noterlikçe tasdikli yazılı taahhütte bulunulması gerekmektedir.

Bu maddede anılan yapılar ilgili Bakanlık ve kuruluşlarca hazırlanmış bulunan 1/50 veya 1/100 ölçekli tip projeler üzerinden yapılabilir.

Kadastro Parsellerinde İnşaat İzni

Madde 35- Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki her hangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.

Genel olarak parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalarda, yeni inşaat veya ilaveler yapılmasına veya mevcut yapıların esaslı tadillerine izin verilmez. Bu gibi arsalar, İmar Kanunu hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince eskiden olduğu gibi kullanılmasına devam olunur.

Bu yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ayırma şartı ile ilgili maddesine uymayan eski kadastral parsellerin bulunduğu yerlerde imar planında;

a) 3.80 m. yükseklikte olan yerlerde 4 m. cepheli

b) 6.80 - 9.80 m. yükseklikte olan yerlerde 4.5 m. cepheli

c) 12.80 - 15.80 m. yükseklikte olan yerlerde 5.0 m. cepheli

d) 18.80 m. veya daha fazla yükseklikte olan yerlerde 6 m.den az cepheli olan yerlerde inşaata izin verilmez.

Ancak bu maddedeki cephe genişlikleri, sadece mevcut kadastral parsellere müstakil inşaat müsaadesi verilirken dikkate alınması gerekmekte olup, kadastral parsellerde yapılacak yeni parsel ayırmalarında bu Yönetmeliğin parsel büyüklükleri ile ilgili 24. maddesindeki hükümlere uyulacaktır.

Ancak iki tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı olmamak şartı ile yapılmış bina veya bir tarafında böyle bir bina ile diğer tarafında plana göre tespit edilmiş bir yol bulunan arsalardan, plan ve yönetmeliğin diğer şartlarına aykırı olmamak kaydı ile bu yönetmelikteki parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere uyulmaksızın yapı yapılmasına izin verilir.

Parselde Birden Fazla İnşaat İzni

Madde 36- Bir parselde, bu Yönetmelik ve imar planı gereği bütün koşulları sağlamak şartıyla birden fazla inşaat yapılabilme imkanı varsa ayırma şartı aranmaksızın birden fazla inşaat yapılabilir.

Ancak bu durumlarda bir parselde yapılacak tüm inşaatların tüm projelerinin yapılması ve ruhsatın tamamına verilmesi şarttır. Her blok için ayrı ayrı ruhsat düzenlenebilir.

Binalar arası toplam mesafe yüksek binanın H/2’sinden az olamaz.

Binalara Kot Verilmesi

Madde 37- Genel olarak binalara, arsanın cephe aldığı yolun kırmızı kotuna göre ve yolun yüksek tarafında rastlayan bina kenarı hizasındaki tretuvar üst seviyesinden kot verilir.

Henüz tretuvarı tamamlanmamış ve kırmızı kotu belirlenmemiş olan yollarda bu tespit işi ilgilisinin başvurusu üzerine ilgili belediyesince 30 gün içinde yapılır.

Kot verme işlemi hangi yöntemle yapılırsa yapılsın; bütün kotlar Ülke Nivelman Ağı na dayalı olarak verilir.

A-Tabii Zeminden Kotlandırma:

a) Kot alınan yola olan mesafesi 6.00 m.yi aşan ön bahçeli parsellerde kot, bina ön cephesi tabi zemin ortasından alınır.

b) İmar Kanununun 19.maddesine göre bir parselde birden fazla bina yapılması halinde, her binaya oturduğu tabi zeminin en yakın yol cephesindeki orta noktasından olmak üzere ayrı ayrı kot verilir.

c) Parselin tabii zemininin yol seviyesinden 3.00 m yüksek veya alçak olması veya yoldan itibaren çok meyilli olması, aynı parselde farklı arazi kotları olması, aynı ada veya parsel içinde kat adetlerinin veya yapı düzenin farklı olması veya farklı bahçe mesafeleri nedeniyle kot alma noktalarının değişmesi, gibi istisnai hallerde, mevcut yapılaşma dikkate alınarak teknik komisyon tarafından yapı adasının tamamı etüt edilerek nasıl kot verileceği karara bağlanır ve adadaki tüm uygulamalarda teknik komisyon tarafından onaylanan ada etüdüne uyulur.

B-Yoldan Kotlandırma:

a) Bitişik nizamda olan; köşe başı parsellerde ve iki yola cephesi olan ara parsellerde;

1- Yolların imar planında belirtilen gabari ve kat adedinin farklı olması halinde, yüksek gabari verilmiş olan yoldan kot verilir. Ancak bu yükseklik diğer yönde 22.00 m’den daha fazla devam edemez. Bina derinliği 25.00 m. den az olan parsellerde en az 3.00 m önce diğer sokak koşullarına uydurulur. Bina derinliğinin 13 m. nin altına düşmesi halinde kademe hattı aranmaz.

2-Yolların gabari ve kat adedinin aynı olması halinde daha yüksek kottaki sokağın şartlarına göre kot verilir. Ancak bu yükseklik diğer yönde 22.00 m’den daha fazla devam edemez. Bina derinliği 25.00 m. den az olan parsellerde en az 3.00 m önce diğer sokak koşullarına uydurulur. Bina derinliğinin 13 m. nin altına düşmesi halinde kademe hattı aranmaz, bu durumda her iki sokağın kesişim noktasından kot verilir.

3- Yukarıdaki hükümlere göre uygulama yapılan adalarda kademesiz olarak teşekkül etmiş mevcut bina olması halinde veya kademe hattının uygulanmasının mümkün olmadığı hallerde, mevcutlara göre uygulanacak şekil teknik komisyonca belirlenir.

b) Blok nizamda olan köşe başı parsellerde; bloğun diğer parsellerinin bağlı bulunduğu yolun şartlarına göre kot verilir.

c) Ayrık nizamda olan köşe başı parsellerde, her iki sokağın kesişim noktasından kot verilir.

C- Ön, Yan Ve Arka Bahçelerin Tesviyesi:

a) Ön Bahçelerin tesviyesi; Yoldan kot alan parsellerde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısımlar ancak yol eğimine uyulmak kaydıyla tretuvar seviyesinde tesviye edilebilir.

b) Arka bahçelerin tesviyesi ; Yola irtibatı olmayan arka bahçeler, bina kitlesinin en düşük kotunun altına düşmemek kaydıyla tesviye edilebilir.

c) Yan Bahçelerin tesviyesi; Ön bahçe tabi zemin kotu veya usulüne uygun tesviye edilmiş ön bahçe kotu ile arka bahçe tesviye kotu arasında istinat duvarı gerektirmeyecek şekilde kademeler halinde, yada merdiven, rampa biçiminde düzenlenmesi esasına uyularak tesviye edilebilir.

D- Yapılaşmanın başlamadığı, İmar Kanununa göre arsa düzenlemesi yapılacak adalarda, uygulama esnasında yol profili de göz önüne alınarak teknik komisyon tarafından yapı adasının tamamı etüt edilerek nasıl kot alınacağı belirlenir ve adadaki tüm uygulamalarda teknik komisyon tarafından onaylanan ada etüdüne uyulur.

Zemin Kat Döşeme Seviyeleri

Madde 38 - Zemin kat döşeme seviyeleri, binaların kot aldığı yol cephesince bu kota esas olan tretuvar üst seviyesinden itibaren + 0.50m. ile +1.00 m. arasında düzenlenir. Binaların zemin katlarının işyeri veya otopark olarak kullanılması halinde, +0.50 m. koşulu aranmaz, bu durumda, zemin kat döşeme seviyeleri tretuvar üst seviyesinden aşağı indirilemez. Ayrıca, fazla meyilli sokaklar üzerinde yapılacak dükkan, otopark ve benzeri girişlerin tretuvar kotlarına uydurulması amacıyla yapılacak döşeme kademeleri yukarıdaki sınırlamalar dışındadır.

Arazi doğal zemin kotlarına uymak amacıyla veya mimari gereksinmeler nedeniyle, bir bina bloğunun, bir binanın veya müstakil bir bağımsız bölümün tespit edilen bina yüksekliğini aşamamak, belirli piyesler için tayin olunan asgari kat yüksekliklerine ve bu Yönetmeliğin diğer hükümlerine aykırı olmamak şartı ile çeşitli kotlardan ve farklı taban veya tavan seviyelerinden müteşekkil olarak tertiplenmesi mümkündür. Ancak, bu durumda zemin katın en yüksek döşeme kotu, kot alma noktasından itibaren +1.50 m. yi geçemez. (Bu kademelendirme kitle hattından itibaren yol cephesinden 3.00 m. geriden başlayarak bütün bina derinliğince ve diğer cepleri boyunca da yapılabilir. Ancak yol cephelerinde imar planında belirtilen kat adedi aşılamayacağından sadece tek yola cepheli parsellerde uygulanır.)

Fazla meyilli yollarda köşe başı olmayan parsellerde, yol cephesinde yolun meylinden dolayı zemin kat taban kotunun tretuvardan en fazla 3.00 m. yükseldiği noktalarda binada kademe yaptırılır. Yol cephesinde en düşük son kademe, cephe boyunca 6.00 m.den aşağı olamaz. 6.00m.den az olması durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur.

Bazı Yapılarda Aranan Şartlar

Madde 39- Ahşap ve yarı ahşap binalar bitişik yapılamazlar. Ayrık nizamda ise komşu sınırlarına bırakılacak min. bahçe mesafesi 5.00 m.den az olamaz. Yüksekliği max 6.80 m.yi aşamaz. Ahşap ve yarı kagir binaların komşu hududuna zeminden itibaren çatının her yerinde 0.50 m.lik yüksekliğe kadar ve en az bir tuğla kalınlığında yangın duvarı yapılması koşuluyla bitişik olarak inşa edilebilir.

Saçak Ve Güneş Kesiciler

Madde 40- Binalarda son kat tavan döşemelerinde binanın çıkma hattından itibaren 0.50m. yi geçmemek üzere tüm bina cepheleri boyunca saçak yapılabilir.

Ön bahçesiz nizama tabi parsellerde bina cephesinden itibaren genişliği 1.50 m.yi geçmemek, konsol olmak ve komşu parsellere 2.00m. den fazla yaklaşmamak koşulu ile bina giriş ve dükkan önü saçakları düzenlenebilir. Ancak bu saçakların en alçak noktası tretuvar üst seviyesinden en az 3.00 m. yükseklikte olabilir ve genişliği tretuvar genişliğini aşamaz.

Ön bahçeli nizama tabi parsellerde ise, tretuvara taşmamak, civara ve binanın karakterine uygun olmak, ve konsol olmak koşulu ile giriş saçakları düzenlenebilir. Bina cephelerinde alan olarak yararlanmamak koşulu ile 1.00 m.yi geçmeyen güneş kesiciler yapılabilir.

Çatılar

Madde 41- Çatılar binanın cephe aldığı yolun yapı karakterine ve yapıya uygun nitelikte olmalıdır. Genel olarak çatıların %33 meyilli gabari dahilinde kalması şarttır. Ancak, ayrık yapı nizamına tabi 2 katı geçmeyen dubleks konut yapılarında, imar durumunda belirtilen gabariye göre %33 meyil hesaplanarak bulunan mahya kotu aşılmamak kaydıyla, çatı eğimi ve çatı biçimi serbesttir. Mahya kotu, mahya izdüşümü bina kitlesinin ½ sinden fazla olmamak kaydıyla beşik çatıya göre hesaplanır.

Çatı eğimi , saçak genişliği dikkate alınmadan binanın cephesinden hesaplanır. Ancak, kapalı çıkma bulunan ve bu çıkma bina yüksekliğince devam eden binalarda çatı eğimi çıkma ucundan hesaplanır.

Dubleks konut yapıları dışında kalan yapılarda, çatı yapılması halinde, mahya yüksekliği 3.00 m. yi aşmamak kaydıyla her cepheye akıntılı çatı yapılacaktır.

Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ancak, asansör kulesi, merkezi klima tesisatı, baca ve 6.80 m. ve daha az yükseklikteki dubleks konut binalarında içeriden irtibatlandırılmak, ait olduğu bağımsız bölüm sınırlarını aşmamak ve bu bağımsız bölümün son kattaki alanının %30'unu geçmemek kaydıyla piyesler yapılabilir. Bu piyeslerden iskan edilenlerinde yükseklik en düşük yerde 1.80 m.den az olamaz. Çatı arasının yukarıdaki şekilde düzenlenmesi halinde piyes önleri teras olarak tertiplenemez. Çatı arasının son kat bağımsız bölümü ile birlikte kullanılması amacıyla son kat tavan betonu kısmen veya tamamen yapılmayabilir. Son kat tavan döşemesi en yüksek mahya kotunu aşmayacak ve en fazla çatı eğimi içinde kalacak şekilde eğimli olarak tertip edilebilir.

Merdiven evi, ışıklıklar, alın ve kalkan duvarları, güneş enerjisi panelleri ve depoları çatı sathını 0.50 m.den fazla geçemez. Duman ve hava bacaları hariç çatı üzerine hiçbir çıkma ve çıkıntı yapılamaz. Ancak Türk Standartları şartlarının gerektirdiği hallerde asansör kulelerinin çatı örtüsünü aşmasına izin verilir.

Çatı aralarında ve teras çatılarda kömürlük yapılamaz.

Teras çatılarda merdiven evi, asansör kulesi, merkezi anten, ve 1.10m. parapet yüksekliğini aşmamak kaydıyla güneş enerjisi, su deposu, merkezi klima gibi tesisler yapılabilir. Teras çatılarda en çok 1.10 m. yükseklikte yapılacak kagir korkuluk bina yüksekliğine dahil edilmez.

Tescilli yapılar ile dini yapıların çatı örtüleri ve bunların yeni yapılacak ya da tamir ve tadil edilecek örtüleri bu kayıtlara tabi değildir.

Çıkmalar

Madde 42- Binalarda taban alanı (azami bina sahası) dışında kendi bahçe hudutları dışına taşmamak ve genişliği 1.50 m.yi aşmamak, tabii zeminden çıkma altına kadar en yakın şakuli mesafe 2.40m.nin altına düşmemek kaydıyla;

Parselin yan ve arka komşu hududuna 3.00 m.den fazla yaklaşmamak şartı ile açık ve kapalı çıkma yapılabilir ve bu çıkma cephe uzunluğunca devam edebilir. Yan bahçe mesafesi 3.00m. ile 4.00m. arasında olan parsellerde, yan komşu hududuna 2.00m. den fazla yaklaşmamak kaydıyla 1.00 m. ye kadar açık çıkma yapılabilir, ancak bu çıkma binanın çıkma yapılan cephe uzunluğunun 1/3’inden fazla olamaz.

Bitişik yapı nizamına tabi binaların ön ve arka cephelerinde yapılacak çıkmalar yan komşu hududuna 2.00 m.ye kadar yaklaştırılabilir.

Ayrıca, bitişik nizama tabi yerlerde, iki taraftaki ilgililerin muvafakatı halinde ve ilgili belediyece mahzur görülmediği takdirde, çıkmaların yan komşu hududuna yaklaştırılmalarına da izin verilebileceği gibi, komşu parselde imar planına göre aynen muhafazası gereken ve arka cephe hattı çıkma yapılacak binanınkinden ileride olan bir bina bulunması halinde çıkmanın bu hattı aşmamak üzere bu tarafta komşu hududuna kadar devam ettirilmesi de mümkündür. Bitişiğinde çıkması komşu parsel hudutlarına kadar dayanmış ruhsatlı ve gabarisinde teşekkül etmiş mevcut bir bina var ise, muvafakat aranmaksızın çıkmanın komşu hududa kadar yanaşmasına müsaade edilir.

Yol genişliği (6.00) m.den büyük ön bahçesiz parsellerde; (yol genişliği - 6.00 m.) / 2 formülüyle hesaplanarak açık ve kapalı çıkma yapılmasına izin verilir. Ancak, çıkma genişliği her durumda 1.00 m. den fazla olamaz ve yol projesine göre tespit edilen tretuvar üst kotundan çıkma altına kadar olan şakuli mesafe (3.00) m.den az olamaz. İki yanında imar planına, mevzuata ruhsat ve eklerine uygun olarak teşekkül etmiş ve formüle göre bulunacak değerden daha geniş çıkmalı binalar olması halinde yeni yapılacak binaya da bitişik binalarla uyum sağlayacak şekilde çıkma izni verilir.

Zemin katta kendi parsel hududu dışına taşmayan, hangi katta yapılırsa yapılsın (0.20) m.yi geçmeyen motif çıkmalar yapılabilir.

Parselin bulunduğu ada yüzünün tamamının yeşil sahaya veya açık otoparka bakması halinde, yol genişliğine bakılmaksızın max. (1.00) m. ye kadar açık ve kapalı çıkma izni verilir. Parselin bulunduğu ada yüzünün karşı hattının kısmen yeşil saha kısmen imar adası olması halinde, yol genişliği dikkate alınarak yukarıdaki formüle göre çıkma izni verilir.

Yol genişliğinin tayininde yollardaki arızi (devamlılık arz etmeyen) genişleme ve daralmalar dikkate alınmaz. Uygulama, ada boyutunda muhtelif noktalardan alınacak yol genişliklerinin ortalama değerine göre yapılır.

Madde 43- Işıklıklar Ve Hava Bacaları

a) Konut Yapılarında

Her müstakil ev veya dairede, en az 1 oturma odası ile yatak odalarının doğrudan doğruya hariçten ışık ve hava almaları gereklidir. Bu şekilde ışık ve hava almalarına lüzum olmayan diğer odalarla mutfakların ışıklıktan, yıkanma yeri ve helaların ışıklık veya hava bacasından faydalanmaları da mümkündür.

Işıklıklar;

1 ve 2 katlı binalarda; dar kenarı 1.00 m.den, alanı 3.00 m2'den

3, 4 ve 5 katlı binalarda; dar kenarı 1.50 m.den, alanı 4.50 m2'den

6,7,8,9 katlı binalarda, dar kenarı 2.00 m.den, alanı 6.00 m2'den,

10 ve daha fazla katlı binalarda; dar kenarı 2.00 m.den, alanı 9.00 m2'den,

az olamaz.

b) Konut Dışı Yapılarda,

Otel, pansiyon, iş hanı ve benzeri binalarda, odalar gereğinde ışıklığa açılabilir.

Işıklıklar;

1 ve 2 katlı binalarda; dar kenarı 1.50 m.den, alanı 4.50 m2'den

3, 4,5, 6,7,8,9 katlı binalarda; dar kenarı 2.00 m.den, alanı 6.00 m2'den,

10 ve daha fazla katlı binalarda; dar kenarı 2.00 m.den, alanı 9.00 m2'den,

az olamaz.

c) Genel Hükümler

Her türlü binada sadece havalandırma amacı ile kullanılan hava bacalarının asgari ölçüsü (0.60 x 0.60) m2. , içinden tesisat geçirilen hava bacalarının asgari ölçüsü ise (0.80 x 0.80) m2. olup, bu alan herhangi bir yapı elemanı ile (baca, kiriş, vs.) daraltılamaz.

Asgari ölçüdeki bir ışıklık veya hava bacasından her katta en çok 4 piyes faydalanabilir. Bu piyeslerin adetlerinin artması halinde, 4’ten fazla her piyes için ışıklık veya hava bacası ölçüsü aynı nispette artırılır.

Ancak, yukarıda belirtilen şekilde ışık ve hava alması gerekmeyen veya lüzumlu ışık ve havayı yönetmelikte tarif edilen şekilde esasen alması mümkün olan piyeslerden, herhangi bir ışıklık veya hava bacasına pencere açılması, bu ışıklık veya hava bacası ölçülerinin artırılmasını gerektirmez.

Her binanın lüzumlu ışıklık veya hava bacası, kendi parseli üzerinde bulunacaktır. Komşu bina ve parselin ışıklık veya hava bacasından faydalanmak suretiyle, bu elemanların yapılmamasına veya ölçülerinin azaltılmasına izin verilmez.

Işıklık veya hava bacaları bunlara ihtiyacı olan kattan itibaren başlatılabilir. Ancak meyilden kat kazanılması halinde yapının toplam kat sayısına tekabül eden yüksekliğe ait, ışıklık ölçüleri uygulanacaktır. Bu arada ışıklık veya hava bacalarının bunlara ihtiyacı olan kattan itibaren başlatılması halinde yapının ışıklığının başladığı kat sayısına tekabül eden yüksekliğe ait ışıklık ölçüleri uygulanır.

Binaların komşu parsele bitişik olduğu sağır cephelerinde yapılan ışıklık ve hava bacalarında kirişler devam ettirilebilir, bu kısımların duvar ile kapatılma zorunluluğu vardır. Ayrıca, bitişik nizam binalarda, binayı komşu parsele birleştirmeyip, bina derinliğince ışıklık yapılmak istendiği durumda, civarın inşaat nizamına aykırı bir görünüm meydana getirmemek için, sokak cephesinde bina yüksekliğince duvar yapılması veya bir piyesle kapatılması zorunludur.

Ortadan aydınlıklı iş hanlarında dışarıdan, doğrudan doğruya ışık almayan büroların toplam alanının 1/8 inden küçük ve dar kenarı 2.00 m.den az olmamak kaydıyla avlu biçiminde ışıklık yapılabilir. Bu ışıklığa açılan 1.50 m.lik galeri ile girilen büroların doğrudan doğruya ışık aldığı kabul edilir. Galerilerin geniş tutulması halinde 1.50 m.den fazla olan miktar kadar ışıklık dar kenarı arttırılabilir. Ayrıca asansör, merdiven gibi kısımlar aydınlık alanına tecavüz edemez. Işıklıkların içerisine açık renk boya ve badana yapılması mecburidir. Bina altında 2.50 m.den geniş geçitlerde ışıklık olarak kullanılabilir.

Kafeterya, restoran, kahvehane, lokanta, atölye, imalathane, diskotek gibi insanların toplu olarak bulunduğu mekanlarda doğal havalandırma dışında, mekanik havalandırma yapılması zorunludur.

Yapılarda Bulunması Gereken Piyesler Ve Ölçüler

Madde 44- Her bağımsız konutta bulunması zorunlu olan mekanlar, aşağıda belirtilen ölçülerden küçük yapılamaz.

Dar Kenarı Alanı

Yaşam mekanı3.00 m12.00 m2

Yatak odası2.60 m7.28 m2

Yatak nişi 1.50 m3.00 m2

Mutfak 1.50 m.3.60 m2

Yemek pişirme yeri 0.70 m.0.40 m2

Banyo (WC ile birlikte)1.20 m.3.48 m2

Yıkanma yeri1.20 m.2.64 m2

WC0.90 m.1.08 m2

Antre, ofis, yatak holü ve benzeri geçitler1.00 m.1.32 m2

Birden fazla daire ile İlgili genel geçitler1.10 m.1.32 m2

Yatak nişleri dar kenarı (3.00) m.den ve alanı (12.00) m2 olan bir yaşam mekanı açılacaktır.

Yemek pişirme yerleri hava ve duman bacaları ile irtibatlı olmak şartı ile düzenlenebilir.

Sobalı ısıtma sistemi seçilen yapılarda ayrıca en az 2.50 m2 net alanlı kömürlük (odunluk) ayrılacaktır. Bu hacim binanın bodrum katında veya müştemilat bölümünde de yapılabilir, ancak daire içinde yapılması halinde max. (4.50) m2'yi geçemez.

Islak hacimlerde tefriş yapılması zorunludur.

Umumi binalarda koridor genişlikleri; uzunluğu (20.00) m.ye kadar olan koridorlar (2.00)m.den, (20.00) m.yi geçen koridorlar (2.50) m.den dar olamaz.

İmar planlarında aksine bir açıklama olmaması halinde, her türlü işyerinin cephesi 2.00 m. den az olamaz.

Resmi kurumlarca yaptırılacak; eğitim binaları, sağlık binaları, spor tesisleri ve bu gibi binaların da ilgili bakanlıklarca onaylanmış projeleri esas alınır. Bu amaçla yaptırılacak özel binalarda, bu Yönetmelikte belirtilen koşullar dışında ilgili bakanlıkların yönetmelikleri dikkate alınacaktır.

Umumi binalarda, bedensel engellilerin de kullanımına uygun olacak şekilde en az bir lavabo ve W.C yapılması zorunludur. Yapılacak olan bu mekanların ebatları (1.40 m. x 2.00 m.) den az olamaz. Kapısı eşiksiz ve dışa açılır, kapı temiz genişliği en az (0.95) m. genişliğinde olacaktır.

İç Yükseklikler

Madde 45- Genel olarak iskan edilen katların taban döşeme kaplaması üzerinden tavan altına kadar olan net (döşeme kaplamaları ve sıvalar ikmal edildikten sonra) yüksekliği 2.60m.den az olamaz. Projelerde döşeme ve tavan kaplama detayı gösterilmediği takdirde bu yüksekliğe sıva ve kaplama payı olarak (0.07) m. ilave edilir.

Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, WC, kiler, ofis, antre, koridor, yatak holü, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler, iskan edilemeyen bodrum katları ile müştemilat binalarında, bu yükseklik net (2.20) m.den aşağıya düşmemek üzere indirilebilir.

Garaj ve otoparkların yükseklikleri kiriş altı net 2.00 m. den az olamaz.

Otel, pansiyon, iş hanı, büro ile benzeri işyerleri ve içerisinde insan oturan, yatan veya çalışan diğer binaların iç yükseklikleri döşeme kaplaması ve tavan sıvası hariç (2.60) m.den daha az olamaz.

Mağaza ve dükkanlar ile pastaneler, içkili ve içkisiz lokantalar vb yemek yerleri, kahvehanelerin taban döşemesi üzerinden tavan altına kadar net yüksekliği (3.00) m.den az olamaz.

Düğün ve oyun salonları, diskotek, birahaneler ve gazino mahallerinin taban döşemesi üzerinden tavan altına kadar net yüksekliği (3.50) m.den az olamaz. Müştemilat ve servis kısımlarında net yükseklik (2.60) m.den az olamaz. Ve bu bölümler toplam alanın %50'sini geçemez.

Resmi binalarla ilgili bakanlıkça onaylanmış projeler esas alınacaktır. Bu amaçla yaptırılacak özel binalarda bu Yönetmelikte belirtilen koşullar dışında, ilgili bakanlıkların yönetmelikleri dikkate alınacaktır.

Pencereler

Madde 46- Binaların pencere boşlukları dar kenarı (0.60) m.den az olmamak şartı ile, toplam faydalanılacak piyes alanının yaşam mekanı, oda ve mutfakların da 1/8'inden ve her durumda (1.25) m2'den az olamaz. Camlı balkon kapılarında pencere boşluğu sayılır.

Dubleks konut yapılarında çatı arasına yapılan mekanların pencere boşlukları (0.80)m2 den büyük olmamak ve her mekana çatı üzerinde en çok iki pencere açılmak ve pencereler birbirine eklenerek bant haline getirilmemek şartı ile yapılabilir. Isı yalıtım yönetmeliği hükümleri saklıdır.

Binaların bitişik komşu tarafına; ilgili komşu parsel sahibinin muvafakati alınıp tapuya tescil ettirilmedikçe pencere ve kapı açılamaz. Pencere veya kapı açılacak bu piyesin, ayrıca, gerekli ışık ve havayı doğrudan alacak elemanlara haiz olması gerekir.

Madde 47- Kapılar

Kapı Yükseklikleri: Kasa dahil (2.10) m.den az olamaz.

Kapı Genişlikleri :

Birden fazla bağımsız bölümü olan binaların ana giriş kapıları kasa dahil

(1.30) m.den,

Bağımsız bölüm kapıları, kasa dahil (1.00) m.den,

Oda ve mutfak kapıları kasa dahil (0.90) m.den,

Yıkanma yeri, WC, odunluk, kömürlük, kiler kapıları kasa dahil (0.80) m.den

Dükkan kapıları, kasa dahil (1.00) m.den, az olamaz.

Asansör, garaj ve benzeri özellik arz eden yerlerin kapı boyutları hizmetin gerektirdiği şekilde tespit edilir.

Banyo kapılarında, alttan temiz hava girecek şekilde bir düzen bulunacaktır.

Umumi binalarda, bina ana giriş kapısına merdivenle ulaşılıyorsa bedensel özürlülerin kullanımı için en fazla %6 eğimli, en az (1.20) m. genişlikte koruma bordürlü ve korkuluklu rampa yapılacaktır. İç kapılar tamamen eşiksiz ve en az (0.95) m. genişliğinde olacaktır.

Umumi binalarda, bütün kapılar kaçış yönüne açılacaktır.

Asansörler

Madde 48- Bina giriş katından itibaren yüksekliği 12.80 m.yi geçen ve 4’ten fazla katı bulunan konut yapıları ile, yüksekliği 6.80 m.yi geçen ve 2’den fazla katı bulunan konut dışı yapılarda, giriş katından itibaren (çatı katı hariç) son kata kadar ve varsa iskan edilebilir bodrum katlara da inmek koşuluyla kullanılan tüm katlara hizmet verecek şekilde, yürürlükteki Türk Standartları Enstitüsünün standartları ve Asansör Yönetmeliğine uygun asansör tesisi zorunludur.

Bina giriş kat kotundan son kat kotuna kadar olan yükseklik veya bu yükseklik içindeki kat sayısı bu maddenin uygulanmasında asansör yapılması mecburiyetine esas alınacaktır.

Yüksekliği 12.80 m’yi geçen ve girişten itibaren daire adeti 20 den fazla olan meskenlerde (her iki şartın bir arada gerçekleşmesi halinde) çift asansör yapılması mecburidir. Yüksekliği 12.80 m’yi geçen ve kat alanı 250 m2 den fazla olan ticari amaçlı (büro, işhanı, çarşı, benzeri) yapılarda, her iki şartın bir arada gerçekleşmesi halinde, Elektrik ve Makine Mühendisleri Odaları Asansör Avan ve Uygulama Projeleri Hazırlama ve Teknik Esaslarında yer alan trafik hesabı yapılarak asansör sayısı tespit edilecektir.

Binanın kat ve daire adedinin fazlalığı veya kullanma şeklinin gerektirdiği lüzuma göre, asansör ve yerinin ölçü veya adedini arttırmaya başlangıç katı olarak zemin kat yerine bodrum veya birinci katı kabul veya tayine belediye yetkilidir.

İmar planı ile kanun, tüzük ve yönetmelik hükümlerine göre muhafazası mümkün olan binalarda kat ilavesi halinde, ilave kat ile birlikte kat adedi beşi ve bina yüksekliği 15.80 m.yi geçmediği taktirde, asansör aranmayabilir veya asansör yeri ölçüleri mevcuda uydurulabilir.

Binalarda usulüne göre asansör yapılmış olması nizami şekil ve ölçülerle merdiven yapılması şartını ortadan kaldırmaz.

Asansör makine daireleri yürürlükteki Türk Standartları Enstitüsü standartlarının gerektirdiği minimum ölçülerde düzenlenebilir. Teknik koşulların gerektirdiği durumlarda bu alan % 30 kadar arttırılabilir.

Asansörün yapılması ve işletilmesi ile ilgili hususlarda yukarıdaki hükümlerde dikkate alınarak yürürlükteki Asansör Yönetmeliği ve Türk Standartları Enstitüsü standartları hükümlerine uyulur.

Merdivenler

Madde 49- Bu yönetmelikte sözü geçen umumi binalarla, otel, işhanı, büro, pasaj, çarşı ve benzerlerinin, birden fazla katı olan ev ve apartmanların ahşap olmayan en az bir ana merdiveni olacaktır. Bu merdiven aynı zamanda yangın merdiveni olarak kullanılamaz (50/B/k maddesinde belirtilen yerler dışında).

a) Konut Yapılarında:

Merdiven kolu ve sahanlık genişlikleri; 1.20 m.den az olamaz. Bu ölçüler tek aileye mahsus evlerde ve bodrum katlarıyla, servis merdivenlerinde (0.90) m.ye kadar indirilebilir.İskan edilmeyen çatı aralarına çıkan merdivenlerde bu ölçüler aranmayabilir.

Merdiven basamaklarının ölçüleri; 2a + b = 60 ile 63 formülüne göre hesaplanır. Formüldeki (a) basamak yüksekliğini gösterir ve (0.18) m.den fazla olamaz. Formüldeki (b) basamak genişliğini gösterir ve (0.28) m.den az olamaz.

Balansmanlı merdivenlerde merkezden (0.15) m. uzaklıkta basamak genişliği en az (0.10)m. olacak, bu genişlik basamak ortasında (0.28) m.den aşağı düşmeyecektir.

b) Konut Dışı Yapılarda

Merdiven kolu ve sahanlık genişliği; (1.60) m.den az olamaz. Merdivenlerin her iki yanında korkuluk bulunmalıdır. Yönetmelikte oluşturulması zorunlu tutulan merdivenler dışında tertiplenen merdivenlerin kol genişliği (1.20) m.den az olamaz.

Merdiven Basamaklarının Ölçüleri;

İç ve dış merdivenlerde rıht yüksekliği : (0.16) m.den fazla

İç ve dış merdivenlerde basamak genişliği : (0.30) m.den az olamaz.

Balansmanlı merdivenlerde, merkezden (0.15) m. uzaklıkta en az basamak genişliği (0.15) m. olacaktır. Bu genişlik basamak ortasında (0.30) m.den az olamaz.

c) Genel Hükümler

Merdivenlerin minimum kova ölçüsü 20 cm. olmalıdır. Merdiven evlerinin bina cephesinden, çatıdan veya ışıklıktan doğrudan ışık ve hava alması ve merdivenlerin aynı genişlikte çatıya ve bodrumlara ulaştırılması zorunludur.

Merdiven tanziminde her 18 rıhtan sonra ara sahanlık bırakılacaktır.

Bütün binalarda kat ve ara sahanlıkların genişliği, merdiven kolu genişliğinden az olamaz. Düz kollu veya döner merdivenlerde çıkış hattında yapılan ara sahanlıklar 1.00 m. olabilir.

İmar Kanunu ile imar planı ve bu Yönetmelik hükümlerine göre korunması mümkün olan binalarda kat ilavesi halinde, mevcut merdivenler bu madde hükümlerine uymadığı takdirde, bu konuda yapılacak işlemi saptamaya ilgili belediyesi yetkilidir.

Madde 50 - Yangın Merdivenleri

A- Aşağıda belirtilen yapılarda yangın merdiveni yapılması zorunludur.

a) Yüksekliği 12.80 m.yi ve/veya bodrum katlar dahil olmak üzere toplam kat adedi 5'i geçen yapılarda,

b) Zemin kat hariç toplam yapı inşaat alanı 600 m2 ’yi aşan büro, işhanı gibi yapılarda,

c) Tek giriş ve tek genel merdivenden, giriş katları hariç 20’den fazla dairenin faydalandığı, konut yapılarında,

d) Kullanış maksatları ve içinde yaşayan insan sayısının çokluğu nedeniyle özellik gösteren oteller, çok katlı mağazalar, sanayi çarşıları, düğün salonları, gece klüpleri, basım evleri, matbaalar, hamamlar, sıhhi banyolar, saunalar, sergi evleri, müzeler, hastaneler, dispanserler, yurtlar, kültür merkezleri, oteller, moteller, kütüphaneler, 25 arabadan fazla kapasitedeki kapalı garaj ve otoparklar, sinemalar, okullar, kreşler, dershaneler, kurs yerleri gibi umumi binalarda

B- Yangın merdivenleri aşağıdaki koşullara uygun olarak yapılacaktır.

a) Yangın merdivenlerinin içinde, duvarında ve tabanında hiçbir yanıcı malzeme kullanılmayacaktır. Yangın merdiveni genişliği konut ve büro yapılarında min. 90 cm., topluma açık diğer yapılarda min. 120 cm. olacaktır. Basamak genişlikleri ortalama 28 cm. den az, rıht yükseklikleri ortalama 18 cm.den fazla olamaz.

Sahanlık arası kat farkı en çok 3.70 m. olmalıdır.

b) Yangın merdivenlerinin katlarla olan bağlantı kapıları duman sızdırmaz ve alev geçirmez özellikte, en az 90 dakika ısıya dayanıklı malzeme ile yapılacaktır. Kapılarda eşik yapılmayacaktır. Kapılar, konut ve büro binalarında en az 120 cm. olacaktır. Kapı kanatları kaçış yönünde açılacak ve bir mekanizma ile kendiliğinden kapanacaktır.

c) Katlardaki her birimden yangın merdivenine ulaşılacaktır. Yangın merdivenlerine, yapının en uzak noktalarından ulaşım mesafesi 30 m.yi geçemez. Bu takdirde ikinci bir yangın merdiveni düzenlenecektir.

d) Yangın merdivenleri binanın çıkış katına ulaşacak ve yola irtibatı sağlanacaktır. Bu merdivenlerin yol ile irtibatı çıkış katındaki, binanın diğer genel mahallerden biri ile sağlanabilir. Ayrıca yangın merdivenleri çatı ve + - 0.00 kotunun altında inşa edilen bodrum katlara ulaşacaktır.

e) Bina dışı ile ilişkili tam kargir yangın merdivenleri tercih edilmelidir. Bina içinde (kapalı) düzenlendiği taktirde, ısıya ve dumana karşı yalıtılmış, kapalı bir hacimde yapılacaktır. Bina cephesinde, bu yönetmeliğin çıkmalarla ilgili hükümlerine uyulmak kaydıyla yapılan yangın merdivenleri mülkiyet sınırlarını aşmayacak şekilde tabii zemine indirilebilir. Tamamen bina dışındaki çelik merdivenlere ancak; bina dış yüzündeki sağ ve soldaki kapı ve pencere boşluklarından en az 3.50 cm. mesafede olmak koşuluyla 7 katı geçmeyen binalarda

izin verilir.

f) İrtifak hakkı tesisi suretiyle komşu parsellerle ortak yangın merdivenleri düzenlenebilir.

g) Ticaret bölgelerinde; bodrum ve zemin katları parselin tamamında inşaata müsaadeli binalarda, ana blok dışında, 5.50 m. kotundaki döşeme üzerine inilmesi ve çıkış güvenliğini sağlaması, genel merdivene ulaşan koridorun yangına dayanıklı olması, genel merdivenin ise yangın merdiveni özellikli olması koşulu ile yola irtibatı binanın genel hacimlerinden sağlanan yangın koridoru ve yangın merdiveni düzenlenebilir.

h)Yapılarda, otopark dışında toprağa gömülü birden fazla bodrum kat olması halinde, bu katların her biri için diğerlerinden bağımsız ve ilişkisiz ayrı ayrı yangın merdiveni düzenlenecektir. Bodrum kat yangın merdiveni ile diğer katların yangın merdiveninde farklı kovalar kullanılacaktır.

i) Yangın merdivenleri genel merdivenlerle aynı kovada ve aynı sahanlıkta yer almayacak ve yangın merdivenine genel merdivenlerden geçilerek ulaşılmayacaktır. Yangın merdiveni sahanlığı ve kapıları ile birlikte ayrı bir yangın zonu teşkil edecektir, asansörler yangın merdiveni sahanlığına açılamaz.

j) Bina dışı ile ilişkili kapalı yangın merdivenlerinin havalandırması dışa açılan pencereler ile sağlanacaktır. Tamamen bina içinde düzenlenen yangın merdivenlerinin kovalarında daima açıkkalacak havalandırma bacaları (dar kenarı 0.60 m. den, alanı 0.75 m2 den az olmayacak şekilde) tesis edilerek havalandırma ve kaçak dumandan korunma sağlanacaktır. Bu havalandırma bacalarına başka bir

mahal açılmayacaktır.

k) Toplam daire sayısı 10 veya daha az olan konut yapılarında, yapının genel merdiveninin, yangın kaçış mesafelerini koruması ve yangın merdiveninin yukarıda belirtilen bütün özelliklerini taşıyacak şekilde düzenlenmesi halinde ayrıca yangın merdiveni aranmaz.

l) Kullanım amacı nedeniyle birden fazla merdiven yapılması gereken yapılarda, genel merdivenlerin ve yangın merdivenlerinin son kata kadar ulaşması ve bu katta birbirlerine karşı güvenlikli olarak bağlanması sağlanmalıdır.

m) Yangın merdiveni yapma zorunluluğu bulunmayan yapılarda yapı sahibinin talebi halinde yukarıda belirtilen koşullara uygun yangın merdiveni yapılabilir.

C- Bu yönetmeliğe göre ruhsat almış ve yangın merdiveni yapım zorunluluğu olan bütün yapılarda, yapı kullanma izni alınmadan önce İtfaiye Müdürlüğünden, binanın yangın yönünden kullanımının uygun olduğuna dair uygunluk belgesi alınacaktır

D- Bu yönetmelikten önce yangın merdivensiz olarak yapılmış mevcut yapılarda ilave edilecek yangın merdivenlerinde yukarıda belirtilen hükümler aranmaz. Kat mülkiyeti yasasına uyulmak kaydıyla yapılacak yangın merdiveninin ölçü ve biçimi İtfaiye Müdürlüğünün de görüşü alınarak belediyesince binanın durumuna göre belirlenir.

Korkuluklar

Madde 51- Her türlü binada balkon, kat ve çatı terasları etrafında, 5 ten fazla basamağı bulunan merdivenlerde, kotu (1.00) m. den az olan pencere boşluklarında, bina iç boşluklarında, döşeme kotundan itibaren en az ( 1.00) m. yüksekliğe kadar fenni gereklere uygun olarak korkuluk yapılması zorunludur. Korkuluk araları, dikeyde, yatayda ve alt boşluklarında 10 cm. den fazla olamaz. Korkuluklar yatay olarak düzenlendiği taktirde merdiven etkisini önleyecek tedbirler alınacaktır.

Madde 52- Bacalar

A- Duman Bacaları: Yapılarda yer alması tasarlanan ısıtma sistemine göre, bacaların sayısı ve niteliği belirlenir. Bacaların proje tasarımlarında Türk standartları Enstitütüsü standartları, ısı yalıtım yönetmeliği ve doğal gaz iç tesisat yönetmeliğindeki şartlar sağlanacaktır.

Bacaların iç genişliği en az (0.13 x 0.13) m. olacaktır. İki baca birbirine bağlanmayacağı gibi her ateş kaynağı ayrı bir bacaya bağlanacaktır. Duman bacaları çatı örtüsünü en az 1.00 m, mahyayı ise en az 0.50 m. aşacaktır. Çatı konstrüksiyonu ister ahşap, ister çelik olsun bacalara 0.10 m. den fazla yaklaşamaz. Banyolara duman bacası yapılamaz.

a) Sobalı Isıtma Sistemi Seçilen Yapılarda;

Yapıların konut olarak kullanılan her dairesinde mutfak ve mutfak nişi ile bunların dışında kalan en az iki piyesinde baca yapılması zorunludur. Bu bacalar şönt baca olabilir, ancak, iki piyesten kömürlük dışındaki bir tanesinde yapılacak bacanın müstakil baca olması zorunludur. Yapıların dükkan, mağaza v.b. kullanılan bölümlerinde her bağımsız bölüm için bir baca yapılması gereklidir.

b) Merkezi Veya Kat Kaloriferi Isıtma Sistemi Seçilen Yapılarda;

Her kalorifer kazanı için ayrı olarak düzenlenmiş müstakil bir duman bacası yapılması (şönt olamaz) zorunludur. Ayrıca ; yapıların konut olarak kullanılan her dairesinde mutfak ve mutfak nişi ile bunların dışında kalan en az bir piyeste en az bir baca yapılması, otel, iş hanı, pasaj v.b umumi binaların ise her katında en az bir baca yapılması zorunludur. Bu bacalar şönt olabilir.

Kat kaloriferi kazanı balkona konulamaz, özel bir bölmeye konulduğunda bu mahallin en az 6 m3 hacminde olması, bina dış cephesinden, ışıklıktan veya hava bacasından havalandırılması ve müstakil bir duman bacasının bulunması zorunludur. Kat kaloriferi kazanı ile yakıt tankı aynı mahale konulamaz.

c) Sınırları İlgili İdare Tarafından Belirlenecek Doğal Gaz Uygulama Bölgeleri İçinde İnşa Edilecek Yapılarda ;

İskan edilebilir bodrum katlar dahil 5 katlı binaların mutfaklarında doğal gazla çalışan her cihaz için bir müstakil baca yapılacaktır.5 kattan daha yüksek yapılarda (yüksek yapılar hariç) mutfakta doğal gaz için bir şönt baca yapılması yeterlidir. 10 katın üstündeki yapılarda; üstteki 10 kat şönt bacaya bağlanabilir, kalan diğer alt katlarda hermatik (denge bacalı) cihaz kullanılmalıdır. Ayrıca; doğal gaz bacası dışında, kaloriferli yapılarda kalorifer bacası dışında düzenlenmesi ön görülen bütün bacalar yapılacaktır.

B- Tesisat Bacaları: İçinden tesisat geçen bacaların en az ( 0.80x0.80) m. ebatlarında olması zorunludur. Sadece tesisat amacı ile kullanılmak ve her katta ortak mahalle açılmak kaydıyla (0.40x0.40)m. ölçülerinde yapılabilir. İçinden tesisat geçirilmeyen sadece havalandırma amacına yönelik hava bacaları ise (0.60x0.60)m. ölçülerinde yapılabilir. Bacalar kiriş v.b herhangi bir yapı elemanı ile daraltılamaz.

C- Çöp Bacaları: Tüm binalarda istenildiğinde çöp bacaları yapılabilir. Zemin veya bodrum katlarında çöp toplama yerleri ve bağımsız bölüm bağlantılarının bulunması, iç yüzeylerinin pürüzsüz bir malzemeyle kaplanması ve kapak iç kısımlarının, hiçbir maddenin sızmasına olanak vermeyecek şekilde yapılması zorunludur.

Yangın Önlemleri

Madde 53 - Üç kattan daha yüksek katlı binalarda, bir ucu bina dışında, diğer ucu çatıda olmak üzere ve merdiven mahallinden geçecek şekilde 2.1/2 inçlik (2.5 inç) galvaniz borudan yangın tesisatı döşenecek ve bu tesisatla bağlantılı, her katta 110 mm.lik alman rekoru takılabilecek şekilde ağız bırakılacaktır.

Umumi binalar ve tüm yüksek katlı binalarda engelli, yaşlı ve çocukların yangından kaçışını sağlayan ısıya dayanıklı malzemeden imal edilmiş yangın kaçış hortumu veya benzeri önlemler alınır.

Bu maddede yer almayan teknik hususlarda ”İzmir Büyükşehir Belediyesi İtfaiye Zabıta Yönetmeliği” ve “ Kamu Binalarının Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmelik” hükümlerine uyulur.

Kamuya açık yapılar ya da toplu kullanım yerlerinde yangına karşı yangın algılama ve uyarma sistemi kullanılması zorunludur.

Su Depoları Ve Sıhhi Tesisatlar

Madde 54- İskan edilen kat adedi 5 ve daha fazla olan konut yapılarında su deposu ve hidrofor tesisatı yapılması zorunludur. Su depoları galvanizli saçtan, polyesterden veya betonarmeden yapılacaktır. Hijyenik koşulları sağlayacaktır. Çatıda yapılamaz. Gürültü için izolasyon yapılacaktır. Mekanik tesisat projesi dışında ayrıca mimari projede depo yerleri gösterilecektir.

İş hanı, büro, çarşı, pasaj, mağaza gibi binalarda otel ve benzerlerinde her 25 kişiye, sinema, tiyatro gibi umumi binalarda ise her 50 kişiye hizmet verecek şekilde, en az 1 kadın 1 erkek için olmak üzere hela, pisuar ve lavabo ile en az 15 ton su deposu yapılması zorunludur.

Meskun ve gelişme konut alanlarında, binaların zemin katlarında veya bodrum katlarında, sadece günlük ticarete yönelik oluşturulan ve 30 m2 yi geçen işyerlerinde 1 adet W.C yapılması zorunludur. Bu W.C’lerde doğal havalandırma sağlanamıyorsa, mekanik havalandırma yapılır ve en yakın hava bacasına veya dış cepheye bağlanır.

Su depoları ve sıhhi tesisatlarla ilgili uygulamalarda İZSU Genel Müdürlüğünün bu konudaki düzenlemelerine uyulacaktır.

Balkon sularının yağmur boruları ile toplanarak bahçe kotuna kadar indirilmesi sağlanacaktır. Ayrıca, asansör ve ışıklık boşluklarının altında su gideri yapılacaktır.

Bodrumlarla İlgili Hükümler

Madde 55 - Binaların bodrum kısımları esas bloğa tabi değildir. Tabii zeminin veya tesviye edilmiş zeminin altında kalmak ve yol cephelerinde kitle hattına tecavüz etmemek koşulu ile bahçenin tamamında bodrum yapılabilir.
YENİ PROJELERİMİZ